שמעון אייזנברג ל- NEWS1: "ג'ורג'יה היא אזור מעולה להשקעה בנדל"ן"

בראיון שהעניק שמעון אייזנברג, מחברת הנדל"ן "רילטי אקזקיוטיב", ל-NEWS1 עולה כי הנדל"ן בג'ורג'יה במדינת אטלנטה ממוקם ברשימת 20 שווקי הנדל"ן המובילים באופן עקבי, עם עלייה מתמדת בשווי השוק.

אייזנברג ממליץ לצעירים בישראל בשנות ה-20 לחייהם, המחזיקים בהון התחלתי ראשוני, להשקיע בנדל"ן בארה"ב המתפתח בעיקר בג'ורג'יה במדינת אטלנטה שבה שוק הנדל"ן בהתפתחות משמעותית.

יזם הנדל"ן שמעון אייזנברג הוא העומד בראשה של חברת רילטי אקזקיוטיב, חברה המומחית בבניית ובייזום פרויקטי נדל"ן של מגורים, כמו כן בהשבחת ושיווק קרקעות חקלאיות. החברה עומדת מאחורי פרויקטים רבים בארץ, אך פעילה מאוד גם במדינות מעבר לים כמו ארצות הברית וגרמניה.

שמעון אייזנברג: 4 דרכים פשוטות להשקעה בנדל"ן בארה"ב

רכישת נדל"ן להשקעה, יכולה להיות הרבה יותר ממציאת מקום שתקראו לו "בית". לכולנו יצא לבצע פעולה כלשהי במהלך חיינו הקשורה בנדל"ן, אך יש אנשים שרואים בכך הזדמנות לייצר רווחים. כיום, נושא הנדל"ן להשקעה, הפך לפעולה שכיחה, אשר נהיית פופולרית יותר ויותר, על אף השינויים הקיצוניים שקרו בשוק של ארה"ב בין השנים 2007 – 2009. אמנם תחום הנדל"ן מציע אפשרויות רבות להשקעה ורווח, קנייה ובעלות על נדל"ן יכולה להפוך למורכבת ביותר, ניגוד להשקעה במניות. כך לדברי מנכ"ל רילטי-אקזקיוטיב, שמעון אייזנברג.

 

שמעון אייזנברג על העוצמה בנדל"ן

לפי שמעון אייזנברג, השקעה בנדל"ן, ובייחוד נדל"ן בארה"ב, מציעה כלי אחד שאין להשיגו באופציות השקעה אחרות – מינוף: "אם ברצונכם לקנות מניה, עליכם לשלם את מלוא מחיר המניה בעת הקניה. גם אם הנכם משקיע בודד, סכום ההלוואה שתוכלו לבקש לטובת הרכישה, יהיה קטן בהרבה מסכום ההלוואה הניתנת ברכישת נדל"ן. מרבית המשכנתאות הניתנות עבור קניית נכס, דורשות בין 20% ל 25% הון התחלתי. יחד עם זאת, יש משכנתאות שדורשות סכום קטן בהרבה, כ 5%, וזה תלוי במיקום בו אתם בוחרים לקנות את הנכס. מה שחשוב להבין הוא שמרגע הרכישה, יש לבעלים שליטה מלאה בניהול הנכס, בין אם הם מחליטים להשכיר את הנכס או לחכות להזדמנות מכירה ברווח".

 

דרך 1: בעלות על הנכס. מתאים לאנשים שיודעים לנהל בעצמם שוכרים ונכסים

מה צריך כדי להתחיל: על מנת לנהל נכסים / שוכרים, יש צורך בהון משמעותי אשר יבטיח גישה לכספים, לטובת עלות התחזוקה, וחודשים בהם אין שוכרים בנכס

יתרונות: דמי שכירות הופכים למקור הכנסה קבוע

חסרונות: זמן התעסקות בשוכרים ובניהול ותחזוקת הנכסים

 

דרך 2: קבוצות השקעה. מתאים לאנשים שרוצים להחזיק בנכסים אך ללא הצורך בטיפול שוטף

מה צריך כדי להתחיל: הון התחלתי וגישה לכסף נזיל

יתרונות: גישה הרבה יותר נוחה, אשר מאפשרת הכנסה קבועה

חסרונות: באופציה זו, קיים סיכון של מחסור במשכירים או הכנסות דלות המפוזרות בין כל קבוצת המשקיעים במקרים אלו.

 

דרך 3: מסחר בנדל"ן (פליפינג): מתאים לאנשים בעלי ניסיון משמעותי בנדל"ן ובשיווק

מה צריך כדי להתחיל: הון, והיכולת לפקח על עבודות תחזוקה בכל זמן נתון

יתרונות: ניתן לייצר רווח גדול בתקופה קצרה, בהינתן מצב שוק יציב

חסרונות: מצריך ידע בשיווק ומזל. שווקים חמים יכולים להצטנן תוך תקופה קצרה.

 

דרך 4: קרנות השקעה בנדל"ן. מיועד עבור משקיעים אשר מעוניינים בגישה לנדל"ן ללא ביצוע עסקאות

מה צריך כדי להתחיל: הון להשקעה

יתרונות: קרנות השקעה הן למעשה תשלום במניות דיבידנד, לצורכי רכישת נדל"ן מסחרי. מצויין לטווח הארוך.

חסרונות: קרנות אלו הן למעשה מניות, כך שאין את הביטחון הקיים בהשכרה של נכסים, כמו באופציה הראשונה.

שמעון אייזנברג: תביעות בגין הפקעת קרקעות – מתי זה מתאפשר?

לדברי מנכ"ל רילטי אקזקיוטיב, שמעון אייזנברג, תביעות לקבלת פיצויים הולמים מהמדינה, מתאפשרות כאשר מתקיים הליך של הפקעת קרקעות, לטובת צרכי ציבור.

אזורים שהיו בעבר בבעלותם של חקלאים ואנשים פרטיים, מופקעים מדי פעם לצרכי סלילת כבישים, הרכבת מסילות רכבת, ועבודות תשתית או בנייה אחרות מטעם המדינה, ואלה נעשים לטובת כלל הציבור. במקרים כאלו, בעלי הקרקעות צריכים לקבל פיצוי מהמדינה.

הפקעת קרקעות והליך תביעות הפיצויים בעבר

לפי שמעון אייזנברג, למדינה יש את הסמכות להפקיע אדמות כל עוד זה לצרכי כל הציבור, בין אם העבודה היא לטובת כבישים או לכל מטרה אחרת, ואין זה חשוב איפה הקרקע ממוקמת. בנוסף, עד היום, ניתן היה לדרוש פיצוי, גם עבור אדמה שהופקעה לפני שנים. כל זה היה נכון עבור בעלי קרקעות חקלאיות, אשר קבלו את האדמות בירושה או רכשו אותם לטובת השקעה.

התיקון האחרון לחוק – חלון הזדמנויות מצומצם

לדברי שמעון אייזנברג, תביעות בנוגע לגובה הפיצוי, עבור קרקעות חקלאיות שהופקעו מטעם המדינה, חייבות להיות מוגשות עד חודשיים בלבד מתאריך פרסום ההודעה לגבי ההפקעה, בכפוף לתיקון החוק האחרון שיצא. במידה ולא מוגשת תביעה בחלון זמנים זה, גובה הפיצוי שיתקבל, יהיה על פי השומה שנרשמה בידי נתיבי איילון או מע"צ, ביום בו מופקעת הקרקע, מה שעשוי להוריד את ערך הקרקע שגדל עם השנים. גובה פיצוי זה לא יהיה ניתן לערעור. כמו כן, אחוזי ההפקע מן הקרקע, עשויים להשתנות, מרמה של הפקעת אחוזים בודדים, ועד לנתח גדול או לחילופין, הפקעת הקרקע כולה.

 

הליך הגשת התביעות

במידה והערכת השמאי הכספית מטעם המדינה לא מתקבלת, בעלי קרקעות שאדמתם הופקעה בידי הממשלה, צריכים להעזר בשירותים של שמאי פרטי שיעריך את שווי האדמה וייתן שומה נגדית לזו הניתנת ע"י המדינה. זאת לאחר מעבר וועדת השגות. המדינה מחוייבת להשיב על ההשגה עד 45 ממעוד הגשתה. יחד עם זאת, לוועדה יש זכות מיוחדת שלא לדון בהשגה, במידה ואין מאחוריה עילה חזקה מספיק.

לסיכום, בעלי קרקעות עם אדמות מופקעות מטעם המדינה, יכולים להתמודד מול השומה שמתקבלת על מנת לקבל פיצוי הוגן עבור האדמה, אך הם צריכים להיות ערים לזכויות ולמועדים שבהם ניתן לנצל אותן.

משקיעים בנדל"ן? החלום הישראלי הוא בכלל באמריקה

אם חשבתם על השקעות בנדל"ן ולא ידעתם איפה להתחיל, אולי כדאי שתכירו את אוהיו שבאמריקה. שם, תוכלו גם אתם להגשים את החלום הישראלי להשקיע בנדל"ן בארצות הברית במחירים שלא תמצאו בישראל. חיים הכט בסדרה החדשה "בין אריזונה לנס ציונה" מסביר מדוע באמת כדאי להשקיע בקליבלנד.

השקעות בארה"ב בסטנדרטים גבוהים יותר

אם היו לכם חצי מיליון שקלים פנויים להשקעה בנדל"ן, היכן הייתם משקיעים אותם? חיים הכט יצא לשטח ובדק מה תקבלו בארץ הקודש ולמה כדאי לכם לחשוב פעמיים לפני שאתם קונים דירה להשקעה בנס ציונה.

חיים הכט פנה אל מתווכת נכסי נדל"ן בנס ציונה, מיכל כהן, בשאלה: "אילו דירות להשקעה אוכל לקנות בנס ציונה בתמורה לחצי מיליון שקלים?". בתגובה ענתה לו כי: "בתמורה לחצי מיליון שקלים, לא אוכל להציע לך אף דירה בנס ציונה, וכך יגידו גם הקולגות שלי. אם תרצה, תוכל להציע אותם בתמורה למקדמה בחוזה רכישת דירה."

לדברי שמעון אייזנברג, המתמחה בתחום הנדל"ן: "זוגות צעירים שאינם מקבלים עזרה ותמיכה מההורים לא יכולים לרכוש דירה בישראל בעצמם. עליית מחירי הדיור אינם סבירים בשום קנה מידה."

האם מצפה לנו תשובה דומה גם בהשקעה בנדל"ן בארצות הברית?

בקליבלנד שבארצות הברית, חצי מיליון שקלים יאפשרו לכם לקבל בעלות על בית פרטי 120 מטר הכולל עד 8 חדרי שינה בהתאם לסטנדרטים בישראל וחצר פרטית. מדובר בבית שמוכן לאכלוס ובו תוכלו גם למצוא סלון, פינת אוכל ומרתף. אך זה עוד לא הכל. בתמורה להשקעתכם תוכלו גם ליהנות מרמת אבזור גבוהה הכוללת: מכונת כביסה ומייבש, תנור ומקרר ואפילו מזגן. השקעה משתלמת בארצות הברית כבר אמרנו?

איפה עוד תוכלו למצוא דיל כזה בארץ?

צפו בהצצה לפרק הבכורה של הסדרה החדשה בהנחיית חיים הכט: "בין אריזונה לנס ציונה":

פרויקט חוף התכלת – קרקע על קו החוף של הרצליה פיתוח

שכונת הרצליה פיתוח שבעיר הרצליה נחשבת לאחת השכונות היוקרתיות בישראל. כעת, ישנה הזדמנות לרכוש קרקע על קו החוף של הרצליה פיתוח, החל מ-650 אלף ש"ח, מהמחירים הנמוכים ביותר בשוק.

"מדובר על פרויקט אשר מתוכנן ומקודם על ידי עיריית הרצליה", אמר שמעון אייזנברג, מנכ"ל חברת רילטי אקזקיוטיב. "הוא נמצא כעת בשלבי תכנון מתקדמים. הקרקע – שהיא אחת מעתודות הבנייה האחרונות השוכנות בסמוך לחוף הים – מוערכת במיליארדי שקלים.

שמעון אייזנברג ציין כי "מדובר על קרקע שהיא טאבו פרטי, כחלק מתכנית הר 2200 א'. מדובר על שטח גדול המתפרש על פני 2,200 דונם, בין מלון מנדרין לקניון ארנה, שם ייבנו כ-10 אלף יחידות דיור. בנוסף צפויים לקום חמישה בתי מלון חדשים.

מדוע מומלץ להיעזר בשירותיה של חברת ניהול מקומית בעת רכישת נדל"ן בחו"ל?

כשהאופציה של רכישת דירה להשקעה מעבר לים עולה על הפרק, רבים חוששים ממהלך שכזה, שכן הם סבורים כי עליהם לבקר בנכס אחת לכמה חודשים. אלא שטעות בידם.

להמשך קריאהמדוע מומלץ להיעזר בשירותיה של חברת ניהול מקומית בעת רכישת נדל"ן בחו"ל?

שמעון אייזנברג דיבר ב"גלובס" על הקושי של זוגות צעירים ברכישת דירה ראשונה

"צריך לשים את הקלפים על השולחן. כיום, בישראל, זוג צעיר שלא מקבל עזרה מההורים לא יכול לרכוש לעצמו דירה. מכיוון שמחירי הדירות עולים ועולים, אותם זוגות נאלצים לרדוף אחרי הזנב של עצמם כל הזמן. מדובר על מחירים לא סבירים בשום קנה מידה".

כך אמר שמעון אייזנברג, מנכ"ל רילטי אקזקיוטיב, מי שעומד בראש חברת אייזנברג גרופ (קבוצת אייזנברג) ובעל ניסיון בתחום הנדל"ן, בנוגע לקושי של זוגות צעירים לרכוש דירה ראשונה בישראל.

"הייתי ממליץ לאותם זוגות צעירים לחפש דירה מעבר לים", מוסיף שמעון אייזנברג. "בשל המשבר הגדול שפקד את ארצות הברית לפני כעשר שנים, המחירים שם ירדו באופן משמעותי והם צפויים לעלות בקרוב, לכן הייתי שוקל בעיקר רכישת דירה בארצות הברית".

לראיון המלא עם שמעון אייזנברג

האם כדאי להשקיע בנדל"ן בארה"ב? שמעון אייזנברג ניתח את הנושא ל"כלכליסט"

מחירי הנדל"ן הגבוהים שממשיכים לטפס; הריבית האפסית על הכסף שלנו בבנקים ועוד. אלו רק חלק מהסיבות שבגינן משקיעים בוחרים שלא להשקיע בנדל"ן בישראל, ונאלצים לחפש אחר אלטרנטיבות, אותן הם מוצאים בדרך כלל במדינות אחרות – באירופה ובארצות הברית.

להמשך קריאההאם כדאי להשקיע בנדל"ן בארה"ב? שמעון אייזנברג ניתח את הנושא ל"כלכליסט"

כל מה שצריך לדעת על תכנית 3,700

תכנית 3,700 – מתכניות הבנייה היוקרתיות ביותר בשנים האחרונות – אושרה וקיבלה תוקף על ידי שר הפנים במועצה הארצית, והיא צפויה לצאת לדרך בעתיד הלא רחוק.

על פי התכנון, במסגרת תכנית זו ייבנו 12 אלף יחידות דיור שיתפרסו על פני שטח עצום של 1,900 דונם, על קו החוף הצפוני של תל אביב, ממש מול הים. מדובר על שטח אטרקטיבי למדי, הכולל את מלון מנדרין, סי אנד סאן, שכונת ג' החדשה, קריית החינוך והקאנטרי קלאב.

בקרקע צפוי להיבנות דיור בר השגה, כשגם מרכז מסחרי ככל הנראה יוקם באזור. כמו כן, במתחם ייבנו פארקים וטיילת על קו החוף. "בגבול הדרומי של תכנית זו ניצב בסיס שדה דב", מציין שמעון אייזנברג, מנכ"ל חברת רילטי אקזקיוטיב. "הוא צפוי להיות מפונה עד לשנת 2018 ושם צפויה להיות קרקע נוספת בעלת זכויות בנייה.

אחת המטרות של שמעון אייזנברג מרילטי אקזקיוטיב, היא הפיכת האזור לאזור בילוי שוקק חיים המלא בפארקים, טיילת וכן בתי קפה ומסעדות.

בנוגע לאזור, מצפון נמצא גבול שטח השיפוט של תל אביב; ממזרח נמצאת שכונת אזורי חן; הים נמצא במערב ומדרום – חוף תל ברוך.